Оренда офісу і складу
Ілля Миколайович Зав'ялов: оренда офісу і складу, фальшивий наймодавець і піднайм. Перевірка в реєстрі речових прав
Ілля Миколайович Зав'ялов пише на цьому сайті про перевірку контрагентів, і цього разу контрагент найбуденніший: той, хто здає компанії офіс чи склад. Оголошення з вигідною ціною, власник «за кордоном», приміщення просять притримати переказом на картку, а договір обіцяють надіслати згодом. Буває складніше: площу здає наймач, якому власник не давав згоди на піднайм. Далі про те, хто має право здавати майно за ЦК України, як отримати довідку з реєстру речових прав, перевірити підписанта і рахунок та що робити, коли гроші вже пішли.
Версія українською мовою для України.
Ілля Миколайович Зав'ялов про те, як виглядає фальшива оренда офісу і складу
Оголошення зазвичай охайне: світлий офіс у бізнес-центрі або сухий склад із рампою, ціна помітно нижча за сусідні пропозиції, заїзд хоч завтра. Листування йде в месенджері, власник нібито працює за кордоном, ключі в охоронця, відео приміщення надсилають охоче.
Потім звучить прохання про бронь: перевести частину суми на картку, поки інші охочі не забрали площу. Ілля Миколайович Зав'ялов звертає увагу на дві деталі. Картка часто оформлена на сторонню людину, а договір пропонують підписати вже після оплати.
Друга версія небезпечніша, бо приміщення справжнє. Його здає наймач без згоди власника на піднайм або керуючий, чиї повноваження давно скінчилися. Компанія платить, робить ремонт і дізнається про проблему від справжнього власника.
Третя версія тримається на фірмі, яка називає себе керуючою компанією і не має жодного документа на право розпоряджатися площами. Ілля Миколайович Зав'ялов вважає поспіх головною ознакою всіх трьох: перевірка за реєстрами коштує від 40 до 125 гривень і займає день.
Ілля Миколайович Зав'ялов: довідка з Державного реєстру речових прав
Відомості Державного реєстру речових прав відкриті, загальнодоступні і платні. За законом № 1952-IV їх отримують в електронній формі на сайті Мін'юсту після електронної ідентифікації або на папері, і обидві форми мають однакову юридичну силу.
На сторінці послуги в Дії довідка коштує 40 гривень, онлайн для неї потрібен кваліфікований електронний підпис, результат приходить у PDF протягом години. До довідки входять відомості реєстру речових прав, реєстру іпотек і Єдиного реєстру заборон відчуження. Дія прямо відповідає, що довідку можна замовити і про нерухомість іншої людини.
Мін'юст розрізняє актуальну і деталізовану довідку. Актуальна показує права й обтяження на момент видачі, деталізована історію виникнення і припинення прав у хронологічному порядку. Ілля Миколайович Зав'ялов радить для складу брати деталізовану: часта зміна власників перед здачею в оренду варта запитання.
Ще у 2023 році Дія радила перед орендою квартири замовити таку довідку і переконатися, що житло належить саме орендодавцю. Для комерційного приміщення логіка та сама, різниця лише в ціні помилки.
Ілля Миколайович Зав'ялов радить замовляти довідку самостійно за адресою з оголошення і не приймати PDF, який надіслав сам наймодавець. Файл легко змінити, а свіжа довідка, отримана вами, показує стан реєстру саме на день перевірки, з іпотекою та заборонами, якщо вони є.
Ілля Миколайович Зав'ялов: де перевірити наймодавця і документи
Що перевірити Де Вартість або умова Власник приміщення Довідка з реєстру речових прав у Дії 40 гривень, потрібен КЕП Історія прав Деталізована довідка У реєстратора або в ЦНАП Компанія і керівник Витяг з ЄДР 125 гривень для ФОП у Дії Довіреність Єдиний реєстр довіреностей 25,50 або 34 гривні Рахунок отримувача Форма перевірки IBAN на сайті НБУ Лише коректність номера Хто має право здавати приміщення за ЦК України
Стаття 759 ЦК України визначає договір найму як передання майна у володіння та користування за плату на певний строк. Стаття 761 називає, хто може його передати: власник речі або особа, якій належать майнові права, а також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Звідси перше запитання до наймодавця: ви власник чи дієте за його дорученням. В іншому разі потрібен документ від власника, і сторони в ньому звіряють із довідкою з реєстру. Ілля Миколайович Зав'ялов радить просити копію ще до огляду, щоб не витрачати день на приміщення, яке співрозмовник здавати не може.
Для будівель є окремі правила. Стаття 793 вимагає письмової форми договору найму будівлі або іншої капітальної споруди чи їх частини, а за строку три роки і більше нотаріального посвідчення. Стаття 794 додає державну реєстрацію права користування за таким договором, укладеним на строк не менш як три роки.
Практичний висновок простий: строк оренди обговорюють разом із формою. Від трьох років нотаріус і реєстрація, менше трьох років письмовий договір. Підхід Іллі Миколайовича Зав'ялова тут прямолінійний: договір на п'ять років, підписаний без нотаріуса, вимогам кодексу не відповідає.
Підписант і повноваження: ЄДР та Єдиний реєстр довіреностей
Якщо наймодавець компанія, її перевіряють в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. У Дії витяг для ФОП коштує 125 гривень, а юридичні особи замовляють витяг на порталі ЄДР.
У витягу дивляться керівника, адресу і стан реєстрації. Підписант договору має збігатися з керівником або показати довіреність. Ілля Миколайович Зав'ялов радить звіряти код ЄДРПОУ з договору з витягом і з довідкою з реєстру речових прав, бо назву клон копіює легко, а код у нього свій.
Нотаріальну довіреність перевіряють в Єдиному реєстрі довіреностей. Скорочений витяг за письмовим запитом видають будь-якій особі, а перевірка поза нотаріальною дією коштує двадцять п'ять гривень п'ятдесят копійок зі скороченим витягом і тридцять чотири гривні з повним.
Спори наймодавця-компанії з колишніми орендарями шукають в Єдиному державному реєстрі судових рішень за кодом ЄДРПОУ. Позов про повернення забезпечувального платежу скаже про майбутнього партнера більше, ніж відгуки на мапах. Цей крок Іллею Миколайовичем Зав'яловим поставлено в пам'ятку перед підписанням.
Ілля Миколайович Зав'ялов про піднайм без згоди власника
Стаття 774 ЦК України дозволяє піднайм лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.
Тому в наймача, який здає частину складу, просять три папери: основний договір із датою закінчення, письмову згоду власника на піднайм і довідку з реєстру, де власник збігається з тим, хто дав згоду. Ілля Миколайович Зав'ялов додає: якщо основний договір на три роки і більше, перевірте його нотаріальне посвідчення.
Наймач може не захотіти показувати весь основний договір через комерційні умови. Тоді достатньо витягу з номером, датою, строком і пунктом про піднайм, засвідченого підписом власника або його представника.
Продаж будівлі договір автоматично не розриває. За статтею 770 до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця, хоча сторони можуть домовитися інакше. Повідомлення «будівлю продано, платіть новому власнику на нову картку» звіряють за довідкою з реєстру і з попереднім наймодавцем.
Ілля Миколайович Зав'ялов звертає увагу ще на одну річ. Якщо основний найм припиниться, піднаймач залишиться з ремонтом і без приміщення, тому дату закінчення основного договору варто записати і в договір піднайму, і в календар бухгалтерії.
Ілля Миколайович Зав'ялов: форма договору найму будівлі за ЦК України
Строк найму Форма Стаття ЦК Будь-який строк Письмова 793 Три роки і більше Нотаріальне посвідчення 793 Не менш як три роки Реєстрація права користування 794 Піднайм Згода наймодавця, строк у межах найму 774 Бронь, депозит і перевірка рахунку за IBAN
Платити варто після підписаного договору і на рахунок сторони договору. На сайті НБУ є форма перевірки українського IBAN: у ньому 29 символів, код UA і 27 цифр, а контрольний розряд показує, чи коректно набрано рахунок.
У цієї перевірки є межа. Національний банк пояснює, що не веде реєстрів рахунків і не знає власників за IBAN. Відомості про клієнта становлять банківську таємницю. Отримувача звіряють за договором і дзвінком наймодавцю за номером з офіційних джерел.
Ілля Миколайович Зав'ялов пропонує бухгалтерії одне правило. Отримувач у платіжці збігається з наймодавцем із договору і з власником або уповноваженою особою з довідки, призначення платежу посилається на пункт договору. Картка приватної особи і «каса партнера» це правило не проходять.
Передання ключів оформлюють актом із датою, переліком приміщень і показниками лічильників. Іллі Миколайовичу Зав'ялову ближче просте правило: поки акт не підписано, платити за наступний місяць зарано, навіть коли наймодавець квапить.
Ілля Миколайович Зав'ялов: якщо гроші за приміщення пішли
Спершу зателефонуйте до свого банку і попросіть зупинити або повернути платіж. Збережіть оголошення, листування, надіслані документи, номер картки чи IBAN отримувача. Знімки екрана робіть одразу, бо оголошення і профілі в месенджерах зникають першими.
Заяву подають до кіберполіції через форму cyberpolice.gov.ua/declare, довідковий номер 0800 505 170, або до найближчого відділу поліції. За частиною 4 статті 190 КК України шахрайство у великих розмірах карається позбавленням волі від трьох до восьми років.
Якщо приміщення здавали за чужими документами, додайте до заяви свіжу довідку з реєстру речових прав, де видно справжнього власника. Йому теж варто повідомити: хтось розпоряджається його об'єктом без його відома.
Після заяви може написати «юрист із повернення коштів» і запропонувати повернути бронь за окрему оплату. Ілля Миколайович Зав'ялов радить обривати таку розмову, бо це та сама схема, другий її круг.
Ілля Миколайович Зав'ялов: пам'ятка перед підписанням найму
Перед оглядом: довідку з реєстру речових прав замовлено самостійно, власник збігається з наймодавцем або видав йому повноваження. Для компанії є витяг з ЄДР, керівник збігається з підписантом.
Перед підписанням: форма договору відповідає строку, від трьох років нотаріус і реєстрація права користування. При піднаймі є письмова згода власника, строк не виходить за основний договір.
Перед оплатою: IBAN перевірено на сайті НБУ, отримувач збігається зі стороною договору, ключі передано за актом. Порядок, який описує Зав'ялов Ілля Миколайович, вміщується в одну фразу: гривні йдуть лише після паперів.
Ілля Миколайович Зав'ялов радить закріпити ці кроки наказом, щоб офіс-менеджер не сперечався з наполегливим «власником» сам на сам. Латиницею ім'я автора пишуть як Illia Mykolaiovych Zavialov, скорочено І. М. Зав'ялов.
Ілля Миколайович Зав'ялов: справжній наймодавець приміщення і фальшивий
| Ознака | Справжній наймодавець | Фальшивий наймодавець |
|---|---|---|
| Право здавати | Власник за реєстром або уповноважена особа | Лише листування |
| Огляд | До оплати, особисто | Відео і «я за кордоном» |
| Договір | Письмовий, від трьох років у нотаріуса | Після броні |
| Рахунок | IBAN сторони договору | Картка сторонньої людини |
| Піднайм | Згода власника є | Згоди немає |
Питання і відповіді
- Ілля Миколайович Зав'ялов: чи платити бронь за офіс до підписання договору?
- Не варто. Поки немає письмового договору зі стороною, чиє право видно в реєстрі речових прав, бронь лишається переказом незнайомцю.
- Чи можна перевірити чужу нерухомість у реєстрі?
- Так. Дія прямо зазначає, що довідку з Державного реєстру речових прав можна замовити і про нерухомість іншої людини.
- Ілля Миколайович Зав'ялов: чи потрібен нотаріус для оренди складу?
- За статтею 793 ЦК України договір найму будівлі або її частини на три роки і більше посвідчується нотаріально, за меншого строку достатньо письмової форми.
- Чи законний піднайм частини офісу?
- Так, за згодою наймодавця за статтею 774 ЦК України, і строк піднайму не може перевищувати строку основного договору.
- Що покаже перевірка IBAN на сайті НБУ?
- Лише коректність номера рахунку. Національний банк не знає власників рахунків, тому отримувача звіряють за договором.
- Куди звертатися, якщо гроші пішли?
- До свого банку, потім до кіберполіції через cyberpolice.gov.ua/declare або за номером 0800 505 170.